Verão leva até 8 milhões de turistas ao Litoral Norte e intensifica conflitos sobre locações por temporada em condomínios
Decisões recentes do STJ reacendem debate sobre limites entre o direito de propriedade e as regras condominiais
Com a chegada do verão e o aumento da busca por imóveis em praias e cidades turísticas, as locações por temporada voltam a gerar debates em condomínios residenciais. No Litoral Norte de São Paulo, onde a expectativa é de receber cerca de 8 milhões de turistas ao longo da alta temporada, a pressão sobre a ocupação dos imóveis tende a se intensificar. A popularização de plataformas digitais de curta duração ampliou esse tipo de contrato, mas também trouxe questionamentos sobre segurança, uso das áreas comuns e convivência entre moradores.
De acordo com o advogado Fernando Alvarenga, especialista em direito civil, imobiliário e condominial, a alta rotatividade de ocupantes é um dos principais fatores de conflito nesse período. “A circulação frequente de pessoas que não fazem parte do cotidiano do condomínio afeta o controle de acesso, a segurança e o sossego. As reclamações mais comuns envolvem barulho, uso inadequado das áreas comuns e dificuldade de responsabilização dos ocupantes temporários”, afirma.
O tema ganhou novo destaque após decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça, que passaram a classificar esse modelo de contrato como “hospedagem atípica”. Segundo Alvarenga, o entendimento ajuda a delimitar o alcance das regras condominiais. “O STJ reconheceu que a locação por plataformas digitais tem características próprias, diferentes da locação residencial tradicional. Isso permite que condomínios com convenção de uso exclusivamente residencial imponham restrições, desde que haja previsão clara”, explica.
Apesar disso, o advogado ressalta que o direito do proprietário de alugar o imóvel continua protegido, ainda que não seja irrestrito. “No ambiente condominial, o exercício do direito de propriedade deve observar a convenção, o regimento interno e o dever de convivência. O condomínio pode intervir quando há risco à segurança ou prejuízo coletivo, mas não pode impor proibições genéricas ou desproporcionais sem respaldo jurídico”, pontua.
Durante a alta temporada, questões relacionadas à segurança tendem a se intensificar. Para Alvarenga, a regulamentação é o caminho mais adequado. “Medidas como cadastro de ocupantes, limitação do número de pessoas por unidade, regras de acesso e responsabilização do proprietário são compatíveis com a legislação e ajudam a reduzir conflitos”, afirma.
Entre as práticas consideradas legítimas estão normas de identificação de hóspedes, horários para uso das áreas comuns e aplicação de penalidades previstas na convenção. Por outro lado, extrapolam os limites legais decisões unilaterais do síndico, restrições não previstas nas normas internas ou a exclusão de locatários do uso das áreas comuns.
A orientação, segundo o advogado, é preventiva. “Proprietários devem conhecer as regras do condomínio antes de ofertar o imóvel para locação por temporada e orientar os locatários. Já os síndicos precisam buscar respaldo jurídico e promover o diálogo, especialmente em períodos de maior movimento, como o verão”, conclui Fernando Alvarenga.
FERREIRA DE ALVARENGA ADVOCACIA
Ferreira de Alvarenga Advocacia (OAB/SP 26.883) é um escritório especializado em Direito Civil e Processo Civil, com atuação em condomínios, loteamentos, associações e empresas em busca de segurança jurídica. Coordenado pelo advogado Fernando Antonio Ferreira de Alvarenga – com 18 anos de prática profissional – o escritório é composto por profissionais altamente capacitados, com expertise consolidada em demandas cíveis relacionadas a questões contratuais, societárias, responsabilidade civil, regras internas e outros direitos e deveres de seus clientes, oferecendo assessoria completa e qualificada, além de soluções jurídicas práticas, acessíveis e eficazes.
O escritório possui unidade em São José dos Campos (Av. São João, nº 2405, 16º andar, Jardim das Colinas), a fim de atender a Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte (RMVale). Para mais informações acesse o Instagram: @ferreiradealvarenga.adv ou entre em contato pelo WhatsApp: (12) 99167-6606.
