A responsabilidade civil do corretor de imóveis na inobservância da documentação essencial da venda

A atuação do corretor de imóveis vai muito além da simples aproximação das partes. No atual cenário jurídico, cresce a responsabilização de corretores que participam de transações onde há ausência ou irregularidade documental, especialmente quando essa omissão resulta em prejuízos para as partes envolvidas.

Infelizmente os tribunais estão cheios de demandas judiciais envolvendo pedidos de indenização pela má prestação do serviço de corretagem, e para evitar que você seja um desses corretores de imóveis que estão tendo que indenizar seus cliente pela má prestação do serviço, leia atentamente esse breve artigo.

1) A Responsabilidade Civil Aplicada ao Corretor

O corretor, ao atuar como profissional técnico no ramo imobiliário, assume obrigações implícitas de diligência, informação e boa-fé. O Código Civil, em seu artigo 723, impõe ao corretor o dever de prestar ao cliente todos os esclarecimentos sobre o negócio. O descumprimento desse dever pode gerar responsabilidade civil objetiva ou subjetiva, dependendo do caso concreto.

2) A Documentação como Elemento essência de Segurança Jurídica

A análise prévia de documentos essenciais de Segurança Jurídica é obrigação básica do corretor que deseja atuar com profissionalismo.

Em uma negociação imobiliária, a documentação não é apenas um detalhe burocrático, ela é o pilar central da segurança jurídica de toda a operação. A ausência ou irregularidade documental pode gerar desde a nulidade ou anulabilidade do negócio até a responsabilização civil e criminal dos envolvidos, incluindo o corretor de imóveis.

Negociar sem a documentação correta ou atualizada expõe o comprador a riscos como:

• Compra de imóvel com restrições judiciais ou administrativas (penhora, hipoteca, indisponibilidade);
• Vícios ocultos como construção irregular ou não averbada;
• Golpes com documentos falsificados ou sem origem legítima;
• Nulidade ou ineficácia do contrato por ausência de registro.

Para o corretor, esses riscos representam potencial responsabilização civil, com indenizações que podem ultrapassar o valor da comissão, por isso é essencial a análise jurídica a fim de evitar condenações judiciais pela má prestação do serviço de corretagem. 

3) Jurisprudência Aplicada

O Tribunais possuem diversos precedentes reconhecendo a responsabilidade de corretores que intermediaram negócios baseados em documentos irregulares, em documentos desatualizado e inclusive pela falta da análise desses documentos. O que reforça a obrigação do corretor em zelar pela regularidade documental do imóvel.

Abaixo vou deixar duas jurisprudências para que você possa analisar e ver como é o entendimento dos Tribunais:

Jurisprudência do tribunal de Justiça de Santa Catarina:

CIVIL – IMÓVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – CORRETOR – RESPONSABILIDADE – PRESENÇA

Demonstrada a atuação defeituosa do corretor de imóveis, ao deixar de prestar informações que conhecia e que se mostravam imprescindíveis para a formação do negócio jurídico que intermediou, cabe a ele responder, a teor do art. 723 do Código Civil, pelas perdas e danos a que comprovadamente deu causa, em especial a remuneração a si paga.

DAÇÃO EM PAGAMENTO – APARTAMENTO – ENTREGA – DESCUMPRIMENTO – CLÁUSULA PENAL – INCIDÊNCIA – DUPLA PENALIDADE – SANÇÕES INVOCADAS POR IGUAL FATO GERADOR – IMPOSSIBILIDADE – BIS IN IDEM CONFIGURADO – INCIDÊNCIA DA PREVISÃO CONTRA O INADIMPLEMENTO ESPECÍFICO – DANO EMERGENTE – COMISSÃO DE CORRETAGEM E ALUGUÉIS – CUMULAÇÃO COM PENA CONVENCIONAL – PREVISÃO – EXISTÊNCIA – CC, ART. 416, PARÁGRAFO ÚNICO – POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO VALOR EXCEDENTE

1 para a indenização” (REsp. nº 1.258.998 – MG, Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

(TJSC, Apelação n. 5003815-83.2022.8.24.0072, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 11-02-2025).

Jurisprudência do tribunal de Justiça de São Paulo:

VENDA IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO JURÍDICO ANULADO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA . A atividade de corretagem de imóveis não se restringe à apresentação do cliente (comprador) ao proprietário (vendedor), indo muito além disso. O corretor é obrigado “a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio” . Não agindo desta forma, poderá o corretor responder por perdas e danos (parágrafo único do mesmo dispositivo). Falha na prestação do serviço no tocante as informações referentes ao vendedor, que resultou na anulação do negócio. Responsabilidade Civil do Corretor que negligenciou a informação. Inteligência do Art. 723 do Código Civil. Contribuindo para o insucesso do negócio jurídico, responde o apelante pela devolução dos valores desembolsados pelo comprador, além da indenização por danos morais estimada na sentença. Recurso desprovido.

(TJ-SP – AC: 10152080420148260006 SP 1015208-04.2014 .8.26.0006, Relator.: J.B . Paula Lima, Data de Julgamento: 24/11/2021, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/11/2021)

4) Medidas Preventivas Recomendadas

• Ter um checklist jurídico padronizado para cada negociação.
• Solicitar e arquivar toda a documentação analisada.
• Recomendar, por escrito, a assessoria de um advogado quando identificar riscos.
• Formalizar por contrato os limites da atuação do corretor.
• Não deixar de solicitar nenhum documento que seja essencial a segurança jurídica do negócio.

5) Conclusão

O corretor precisa entender que vender imóveis com segurança jurídica é um diferencial competitivo — e um dever legal. A falta de preparo técnico e jurídico pode custar muito mais do que uma comissão: pode custar a reputação e a carreira profissional.

Inclusive se você quiser ter acesso ao Check List Necessário para vender com Segurança Jurídica, vou deixa uma Dica que é o meu Livro Venda mais Imóveis com Segurança Jurídica, nele eu apresento todos os documentos essenciais a segurança jurídica do negócio, inclusive explico o porquê de cada documento.

Se quiser ter acesso só me chamar, vou deixar meus contados abaixo.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

CAMILA FERNANDES

# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.

# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;

# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.

# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.

# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.

# Escritora

# Apaixonada por Direito Imobiliário.