Entenda a diferença entre valor venal, valor de mercado e valor de avaliação!

Em meio a uma compra, venda, inventário, separação ou até na hora de pagar IPTU, é comum surgir a pergunta:

“Afinal, qual é o verdadeiro valor do meu imóvel?”

Essa dúvida é legítima — e tem mais de uma resposta. Isso porque existem diferentes formas de mensurar o valor de um bem, e cada uma serve a uma finalidade específica.

Neste artigo, vou te explicar de forma clara e técnica a diferença entre os principais conceitos usados no mercado imobiliário:

• Valor venal
• Valor de mercado
• Valor de avaliação

1) Valor Venal: a base de cálculo fiscal

O valor venal é determinado pela prefeitura de cada município, com base em critérios definidos na legislação tributária local. Ele é usado como referência para cálculo de impostos como:

• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);
• ITCMD (Imposto sobre Herança ou Doação).

Como ele é calculado?

A prefeitura aplica uma fórmula que considera:

• Área do terreno e da construção;
• Localização e zoneamento;
• Padrão construtivo genérico;
• Ano de construção ou atualização cadastral.

Importante: Geralmente, o valor venal é bem inferior ao valor real de mercado — e pode estar desatualizado, pois muitas prefeituras não revisam o cadastro com frequência.

2) Valor de Mercado: o que alguém pagaria hoje

O valor de mercado é aquele que reflete o quanto o imóvel poderia ser vendido agora, em condições normais de oferta e procura. Ou seja, é o valor praticado entre compradores e vendedores reais.

Como é estimado?

Através da comparação com imóveis semelhantes, levando em conta:

• Localização precisa;
• Tamanho do terreno e da área construída;
• Tipologia, padrão, idade e estado de conservação;
• Situação documental;
• Liquidez do imóvel (ou seja, a facilidade para vendê-lo).

Esse valor é influenciado por fatores econômicos, sazonalidade, tendências locais e até infraestrutura urbana.

Quando usar?

• Compra e venda de imóveis;
• Estimativas rápidas para negociação;
• Planejamento de investimentos imobiliários.

3) Valor de Avaliação: a conclusão técnica oficial

O valor de avaliação é o valor atribuído a um imóvel com base em um laudo técnico elaborado por um profissional habilitado, como um arquiteto ou engenheiro.

Ele segue critérios estabelecidos pela ABNT NBR 14.653, que define padrões para avaliações de bens urbanos e rurais.

Como é calculado?

O avaliador pode adotar diferentes métodos técnicos, dependendo da finalidade, do tipo de imóvel e da disponibilidade de dados:

• Método comparativo de dados de mercado (mais comum);
• Método da renda (usado em imóveis comerciais locados);
• Método do custo (usado para construções ou benfeitorias isoladas);
• Método evolutivo (quando se separa o valor do terreno e da construção).

O laudo inclui análises, gráficos, mapas, fotografias, fontes de dados e a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do profissional.

Usos principais:

• Processos judiciais (partilhas, inventários, divórcios);
• Requisições de bancos e financiamentos;
• Definição de valor de locação;
• Garantias, penhoras e avaliações patrimoniais.

É um documento técnico, imparcial e juridicamente reconhecido.

Então… Qual valor é o “certo”?

Não existe um único valor absoluto.

O que existe é o valor certo para a finalidade certa:

Exemplo prático:

Imagine que você herdou um imóvel e deseja vender:

• O valor venal está em R$ 280.000 (base do IPTU);
• O valor de mercado está em torno de R$ 420.000 (ofertas semelhantes);
• O valor de avaliação técnica, com base no laudo, aponta R$ 415.000 — fundamentado e defensável juridicamente.

Se você declarar o imóvel pelo valor venal, pode pagar menos imposto, mas corre o risco de problemas fiscais se a venda for muito superior.

Já o valor de avaliação é o mais completo e seguro, especialmente em contextos judiciais, societários ou bancários.

Saber diferenciar esses conceitos é mais do que uma questão técnica — é uma forma de valorizar seu patrimônio, tomar decisões mais informadas e proteger-se legalmente.

E quando for necessário determinar com segurança o valor real do seu imóvel, de forma documentada e reconhecida, conte com um profissional habilitado para elaborar um laudo de avaliação completo, com respaldo legal e técnico.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE DE POST:

Bruna Copetti

Arquiteta e Urbanista, pós-graduada e Especialista em Estudos de Viabilidades para Reformas e Empreendimentos Imobiliários.

Sócia no escritório de arquitetura Kaus_Copetti, uma empresa especializada em serviços de arquitetura, com foco na aprovação de projetos, regularização de imóveis, house flipping e estudo de viabilidade para empreendimentos.

@arq.brunacopetti | @kaus_copetti

contato@kausecopetti.com.br