A dor de garimpar: encontrando o imóvel certo na selva dos leilões

Para o investidor que busca a “pepita de ouro” no mercado imobiliário, os leilões representam um campo fértil. Mas, vamos ser francos: a jornada até o achado é, muitas vezes, uma verdadeira dor de cabeça, não se trata apenas de encontrar um bom preço, mas de garimpar em meio a centenas de ofertas, informações ambíguas e a complexidade que cerca cada oportunidade.

A Profunda Dor de Garimpar Imóveis em Leilão

Essa “dor” se manifesta de várias formas:

1) A Exaustão da Busca Inicial: Onde estão essas oportunidades? São tantas plataformas, tantos sites de leiloeiros que a primeira dor é a de não saber por onde começar a “prospecção”.

2) A Batalha para Decifrar o Edital: Esse é o mapa do tesouro, mas ele está escrito em “egípcio jurídico”. A dor aqui é a complexidade de interpretar cláusulas, entender quem paga o quê (IPTU, condomínio, taxas), e as implicações de um imóvel ocupado.

3) O Fantasma da Visita Negada: Como avaliar um bem que você não pode ver por dentro? A impossibilidade de visitar a maioria dos imóveis leiloados gera uma incerteza gigantesca.

4) O Medo dos Custos Ocultos: Aquele preço baixo do lance mínimo pode ser um engodo, transformando o “negócio da vida” em um pesadelo financeiro.

5) A Pressão do Tempo: Leilões são rápidos., a dor é sentir que, a qualquer momento, uma oportunidade pode escapar se você não agir rápido o suficiente.

A Garimpagem Eficiente nas Plataformas de Leiloeiros

A boa notícia é que essa dor pode ser aliviada com estratégia e organização, aqui está o roteiro do garimpeiro astuto

Antes de garimpar, você precisa saber onde as “minas” estão:

• Agregadores de Leilões: Sites que compilam oportunidades de diversos leiloeiros. São um excelente ponto de partida para ter uma visão geral
• Sites de Leiloeiros Oficiais: Cadastre-se nos sites dos principais leiloeiros da sua região ou de abrangência, eles são a fonte primária das ofertas.
• Portais dos Tribunais de Justiça (TJ): Para leilões judiciais, muitos tribunais têm seus próprios portais de divulgação
• Buscas Ativas: Utilize termos como “leilão de imóveis [sua cidade/estado]” no Google.
• Networking: Conecte-se com advogados, corretores e outros investidores especializados em leilões.

Uma vez nas plataformas, a garimpagem exige uma abordagem cirúrgica: comece dominando os filtros disponíveis, que são sua ferramenta mais poderosa. Utilize-os para refinar a busca por Localização (cidade, bairro, estado), Tipo de Imóvel (casa, apartamento, terreno, comercial) e sua Faixa de Preço/Valor de Avaliação, definindo seu limite de investimento.

Considere também a Etapa do Leilão, seja a 1ª praça com lances iniciais mais altos ou a 2ª praça, que tende a ter valores mais baixos. Para otimizar seu tempo, crie alertas personalizados por e-mail ou notificação nas plataformas, configurados com seus critérios de busca, poupando horas de prospecção manual. Além dos filtros, faça bom uso de palavras-chave estratégicas na caixa de busca, como “quitado”, “sem dívidas”, “judicial” ou “extrajudicial”. Lembre-se que a aparência engana nunca descarte um imóvel apenas por fotos ruins ou descrições genéricas, pois o verdadeiro potencial ou o problema estará sempre na sua diligência específica.

A Investigação Além da Tela

Como ver o imóvel sem vê-lo?

• Google Maps e Street View: Um amigo inseparável, explore a rua, a vizinhança, a infraestrutura local e a fachada do imóvel.
• Consulta à Prefeitura: Verifique o histórico de IPTU, zoneamento e se há alguma dívida pendente etc.
• Conversa com Vizinhos (se possível e discreto): Se o imóvel for uma casa ou estiver em um condomínio com portaria acessível, uma conversa casual pode revelar detalhes importantes.
• Pesquisa de Mercado: Use sites imobiliários para comparar preços de imóveis semelhantes na região.

Garimpar imóveis em leilão é um trabalho de paciência, método e muita análise, a “dor” da busca se transforma em satisfação quando você, o investidor diligente, descobre a oportunidade que muitos deixaram passar. com estas pequenas dicas, você estará mais preparado para transformar a complexidade em lucro.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Geórgia Rosatto

Advogada especialista em aquisições de bens em Leilão Judicial e Extrajudicial, além de estruturação de negócios no segmento de distressed assets – Formada Pela UniFmu, Pós-graduada em Direito Empresarial, Notarial e Registral e MBA em Direito Imobiliário pelo Legale. Mestranda em Resolução de Conflitos e Mediação pela Universidade Europeia do Atlântico. Coordenadora dos núcleos de leilão e protesto e notas da Adnotare e Núcleo de Educação da Abraim, Vice-presidente da Comissão de Leilão Judicial e Extrajudicial da OAB/Jabaquara, Membro da Comissão Especial de Direito Bancário da OAB/SP, Comissão de Estudo em Falência e Recuperação Judicial da OAB /Campinas, ABA – Comissão de Leilões Regional Sudeste e integrante do ImobPorElas. Professora e autora de diversos artigos jurídicos. Atua na assessoria especializada para investidores, leiloeiros, advogados e administradores judiciais.