AIRBNB e a locação para temporada
O AIRBNB não é uma locadora de imóveis. É apenas uma plataforma digital que aproxima locador e locatário e faz todo o financeiro da locação, restando ainda ao locador recepcionar os hóspedes. O Airbnb aproxima as partes como seria uma imobiliária, que apresenta o produto e gerencia a cobrança de locativos. Se bem que a imobiliária suas obrigações vão além com a solução de conflitos e problemas. O Airbnb apenas disponibiliza e cobra. Ou seja, parte da locação. Mas é um verdadeiro concorrente de imobiliárias e hotéis.
A questão é se as locações feitas pela plataforma do AIRBNB são locações para temporada, conforme a previsão da Lei 8.245/91, ou se são regidas pelo Código Civil Brasileiro.
Vamos ver se enquadramos na hipótese da locação da lei 8.245/91. As locações para temporada destinam-se à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos. Num primeiro momento entende-se que o AIRBNB é uma locação para temporada. Mas ele reserva por períodos maiores que 90 dias. Logo, não se trata de temporada.
Pois bem, então estamos frente uma locação por tempo determinado mas com prazo inferior a 30 meses, conforme a lei especial. Claro que você pode alugar pelo prazo que quiser. A retomada ou o despejo, se não for consensual é que é o problema. Nessa locação do AIRBNB, se o inquilino não quiser sair como ela faz para proceder o pagamento? Retorna ao aplicativo? Debita no cartão de crédito dele? Se não tiver saldo e ele ficar no imóvel, como faz?
São muito flancos que ficam abertos. Mas o que efetivamente vai definir se a locação feita pela plataforma digital se é uma locação para temporada, ou o equivalente a locação prevista no Código Civil, para hotéis motéis, pousadas, apart-hoteis, etc… é exatamente o objeto da locação e sua destinação.
O TJSP reconheceu em alguns julgados a locação feita pelo AIRBNB como híbrida. Ou seja, tanto pode estar no guarda-chuvas da lei do inquilinato, como no guarda-chuvas do Código Civil Brasileiro.
Nas duas legislações a saída do inquilino que empaca, ou entala no imóvel é o despejo por liminar.
Mas se a locação for equipara a temporada prevista na lei especial o prazo máximo é de 90 dias. Se passados estes 90 dias a locação passa a ser por prazo indeterminado, sendo possível a retomada do bem de forma justificada, ou então esperando o prazo de 5 anos para utilizar o despejo em denúncia vazia.
Ambas as modalidades de pagamento autorizam a cobrança inicial da totalidade da locação. Em ambas o despejo é por liminar.
Assim, se eu locar pelo AIRBNB um quarto de um apartamento, equivale-se a locação de coisas do código civil, ou seja, existe uma equiparação com o aluguel em hotéis, pousadas, etc.
Se eu alugar uma casa ou um apartamento estamos frente a uma locação para temporada, com a limitação de tempo e com a relação direta com a lei especial.
Particularmente entendo que as locações do AIRBNB podem se equiparar as locações especiais do código civil, e que em nenhuma hipótese se enquadra na locação para temporada da lei especial.
Os motivos que levam alguém a locar pelo aplicativo é a substituição da rede hoteleira, tanto que o setor tem batido de frente com o aplicativo em diversos locais.
Impedimento são colocados na locação como a modificação das convenções de condomínio dos edifícios não aceitando este tipo de locação e outras movimentações legais no sentido de inibir a disseminação do serviço.
Por hora, com relação ao AIRBNB é isso. Podemos utilizá-lo de forma intensiva sem qualquer preocupação, mas levando em conta sempre o enquadramento desta locação.
