Alienação Fiduciária x Hipoteca x Fundos Imobiliários
Mais que nunca é momento de se informar sobre assuntos tão comentados e que estão tão presentes no nosso dia a dia, bem como no dos nossos clientes. A informação e segurança quanto a certos assuntos permite um ponto em comum, de convergência em rodas de conversas com cliente e colegas. E esses são exemplos que se encaixam bem nesse contexto.
Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel se constitui pela transferência que o devedor faz ao credor, da propriedade resolúvel e da posse indireta do bem imóvel, com o fim de garantir sua dívida. Com a efetivação do pagamento do montante percebido, resolve-se a propriedade fiduciária, reavendo o alienante o domínio integral do imóvel antes objeto da alienação.
Importante ressaltar que a alienação fiduciária é um contrato acessório pois assegura o contrato de financiamento, por meio do qual uma pessoa disponibilizou recursos a serem utilizados na aquisição de um bem.
A hipoteca é como se fosse um “seguro” ao credor quanto à quitação do empréstimo. Na hipoteca, o adquirente torna-se mutuário, conservando a propriedade ao mesmo. Caso haja a inadimplência, o credor possui a garantia da hipoteca. O imóvel hipotecado é aquele que foi oferecido como garantia de pagamento de empréstimo ou refinanciamento. Embora ele esteja alienado em contrato, ele ainda pode ser negociado pelo devedor, desde que o novo comprador arque com o ônus da compra.
Já os Fundos Imobiliários, os FIIs conhecidos como “fundos de papel” ou fundo de CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários, constituem em seu portifólio títulos de dívidas e não imóveis físicos como os fundos imobiliários mais comuns. Esses títulos envolvem operações de crédito e financiamento imobiliário.
Conforme legislação, o CRI é de emissão exclusiva de companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, instituições não financeiras, constituídas sob a forma de sociedade anônima por ações, regulada pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários que tem por finalidade a aquisição e securitização desses créditos e a emissão, colocação no mercado financeiro, podendo emitir outros títulos de crédito, podendo realizar negócios, prestar serviços compatíveis com a sua atividade.
Securitizar é transformar direitos creditórios em títulos negociáveis no mercado. O CRI é uma securitização de direitos creditórios originados nos financiamentos imobiliários. Uma das formas de estruturação dos processos, inicia-se com o financiamento imobiliário. Assim, determinado cliente assume a obrigação de uma dívida. Essa dívida origina direitos creditórios à instituição financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitização, como uma companhia securitizadora. Estas, adquirem os direitos creditórios com um desconto e os vinculam a uma série de emissão de CRIs, que são lançados no mercado para captação de recursos junto aos investidores. Uma vez os clientes originais efetuando os pagamentos, estes são repassados à securitizadora. Assim, esses recursos são utilizados para o pagamento dos investidores dos CRIs. Todas as condições, características da operação, são lavradas em um termo de securitização.
Ou seja, os FIIs, instituições não financeiras, negociam na Bolsa de Valores, os contratos de financiamento imobiliário (direitos creditórios à instituição financiadora, em favor dos bancos). Então, as FIIs adquirem esses direitos com um desconto e emite as CRIs no mercado e capta recurso junto aos investidores. Quando um adquirente efetua o pagamento, esses são repassados aos envolvidos nessa cadeia, à securitizadora e essa aos investidores.
Logo, essa é uma das modalidades de Fundos Imobiliários, uma das operações que temos disponível no mercado envolvendo o imobiliário. E em momento como o que estamos vivendo, veja o quanto impacta uma cadeia inteira que estrutura e movimenta nossa economia positiva ou negativamente.
