Detalhes importantes sobre a Usucapião Extrajudicial

A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade pelo decurso do tempo, adquirida com posse mansa, pacífica e com ânimo de dono.

A usucapião extrajudicial é um procedimento que corre perante o Registrador de Imóveis. Foi prevista pioneiramente na lei 11.977/2009, com as modificações da lei 12.424/2011, porém com um procedimento complexo e com diversos requisitos. A novidade do Código de Processo Civil é a participação do Tabelião lavrando a Ata Notarial para o reconhecimento da usucapião.

Quanto à competência do Tabelião, segundo a lei 8935/94, é de livre escolha das partes. Porém, deverá ser lavrada, a Ata Notarial, pelo tabelião da Comarca do Imóvel usucapiendo. Isso porque ocorre casos em que terá que se deslocar até o imóvel para tirar fotos, inquirir vizinhos, de modo a possibilitar a constatação da posse. Quanto ao Registro de Imóvel, o procedimento de reconhecimento será processado diretamente perante o Registrador com competência sobre o imóvel.

A Ata Notarial é um documento público e tem por objetivo constatar uma realidade, um fato, no caso em tela, a situação do bem, a relação de posse, de modo que o tabelião vê, ouve, percebe, verifica. Através desse instrumento, o fato se perpetua juridicamente, pois uma vez constatado, o fato não perece e faz prova. Nesse procedimento é exigida a presença do advogado acompanhando o requerente na lavratura da ata notarial, bem como em todo procedimento. O advogado deve ser contratado pelo requerente e não pode ser indicado pelo Tabelião, e deve estar regularmente inscrito nos quadros da OAB.

O Tabelião colherá as declarações do requerente/possuidor, que deverá ser maior e capaz, declarações de vizinhos e de quem achar necessário, manifestar quanto à forma de aquisição do imóvel, tempo de posse, informações essas que serão transcritas na Ata Notarial, certificando de que exerce a posse mansa, pacífica, pelo período declarado.

Os documentos que comprovam a posse serão apresentados e seu conteúdo também deverá ser mencionado na ata notarial, como exemplo: contrato de venda e compra, quitação, recibos e outros. Deverá ser apresentada as certidões de matricula e negativa de ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias, planta e memorial descritivo, assinados por profissional habilitado, com o fim de demonstrar a correta localização e descrição do imóvel, possibilitando o registro da usucapião em matricula já existente ou a abertura de uma nova matricula, conforme o caso.

Na planta do imóvel deverá conter a assinatura do titular, daqueles que tem direitos sobre o imóvel da usucapião e dos confrontantes. Se não houver todas as assinaturas o registrador irá notificá-los, para manifestar a ciência e concordância.

O registrador também dará ciência à União, Estado, Distrito Federal e Município para que se manifestem. Promoverá a publicação de editais para ciência de terceiros interessados. Decorrido o prazo de 15 dias da última notificação, com a documentação em ordem e concordância de todos, dar-se-á o devido registro, transmissão do referido imóvel em nome do requerente.

Assim, a usucapião extrajudicial é um procedimento célere, seguro, porém, rico em detalhes procedimentais e comprovações fáticas indispensáveis, que caso não sejam observados, implicarão à rejeição do oficial registrador e, portanto, perda de todo tempo investido, e, principalmente, terão uma solução importante nas mãos, frustrada.