Imóvel com ônus de alienação fiduciária pode ser vendido?
Um questionamento muito comum nas negociações imobiliárias é se pode ser vendido um imóvel com ônus de alienação fiduciária.
Pois bem, primeiramente vou lhe explicar de maneira bem objetiva o que é ônus da alienação fiduciária existente na matrícula do imóvel.
A alienação fiduciária consiste em uma forma de garantia ao pagamento de uma dívida, ou seja, o credor empresta um valor ao devedor que dá o imóvel em garantia, sendo que nesse caso a propriedade é transferida ao credor, e o devedor tem apenas a posse direta do bem. Após o pagamento da dívida, o devedor passa a ter a propriedade plena do imóvel.
Veja que no conceito acima a propriedade não é do devedor, e sim do credor, portando não tem o devedor os direitos inerentes à propriedade, não podendo nesse caso vender o imóvel.
Nas palavras do doutrinador Luiz Antonio Scavone Junior, em sua obra “Direito Imobiliário”, pág 551, conceitua alienação fiduciária “sendo definida como o negócio mediante o qual, o devedor (fiduciante), transmite a propriedade imobiliária ao fiduciário (credor), em garantia da dívida assumida pela aquisição de imóvel.
A alienação fiduciária pode se dar entre particulares, ou seja, entre pessoas físicas e/ou jurídicas, porém a forma mais comum é entre particulares com instituições financeiras.
Assim havendo o ônus da alienação fiduciária é obrigatória a anuência do credor para a alienação do imóvel.
Uma forma de resolver situações como essa e não perder a venda por falta de anuência do credor é o adquirente, com o valor da entrada, quitar a dívida com o credor para cancelamento do ônus e, posteriormente, poder alienar o imóvel.
Outra forma é se o adquirente também for comprar através de financiamento bancário. Nesse caso, existe uma operação imobiliária chamada interveniente quitante, na qual, existindo dívida com um banco, pode um outro banco ser contratado para “intervir” e quitar o saldo devedor existente no banco atual, assumindo assim o papel de novo credor do financiamento do imóvel em questão, ou seja, o vendedor vende o imóvel por meio de financiamento bancário ao comprador, mas só recebe do banco em que o comprador contratou o financiamento o saldo descontando a sua dívida com o outro banco.
Para ficar mais claro vou citar um exemplo: imagine que João quer comprar e financiar a casa de Pedro, avaliada em R$650.000,00, por meio do “banco X”. No entanto, o financiamento contraído por Pedro, junto ao “banco Y” ainda está ativo, ou seja, existe um saldo devedor de R$100.000,00.
João, já está com crédito aprovado pelo “banco X” no valor de R$650.000,00, dessa forma será realizado o processo de Interveniente Quitante, no qual o “banco X” vai quitar o saldo devedor do Pedro existente no “banco Y” de R$100.000,00. A diferença de R$550.000,00 será repassada ao Pedro, ou seja, a dívida contraída por Pedro será quitada e João passa a ser o devedor do imóvel junto ao banco que contratou o financiamento.
Portanto, em regra geral, o imóvel com ônus de alienação fiduciária não pode ser vendido, porém pode haver alternativas como as citadas acima para que a venda aconteça.
CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:
CAMILA FERNANDES
# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.
# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;
# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.
# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.
# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.
# Escritora
# Apaixonada por Direito Imobiliário.
