Pode ser vendido imóvel com ônus de usufruto

Em uma negociação imobiliária é muito comum aparecer situações em que geram dúvidas para as partes envolvidas, e um questionamento muito comum, é sobre a possibilidade de vender um imóvel com ônus de usufruto?

Primeiramente vou lhe explicar o que é usufruto existente na matrícula do imóvel.

O usufruto quando existente na matrícula de um imóvel é o direito que uma pessoa tem de usar o imóvel, ou ainda de obter os frutos desse imóvel, chamamos essa pessoa de usufrutuária, nesse caso ela só tem o direito de usar, mas não tem o direito de propriedade, ou seja o direito de propriedade, é de outra pessoa, que chamamos de nu-proprietário, portanto o usufrutuário não pode alienar o bem imóvel, pois esse direito é inerente ao nu-proprietário.

Na definição do doutrinador Caio Mario da Silva Pereira “usufruto é o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa sem alterar-lhe a substância, enquanto temporariamente destacado da propriedade”.

Ou seja o direito de uso nesse caso está separado do direito de propriedade, pois quando falamos em direito de propriedade o Art. 1.228, estabelece que: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”, no caso de haver usufruto o proprietário, chamado de nu-proprietário não tem o direito de usar.

Entendido o que é usufruto, vou agora explicar como você pode resolver a situação de um imóvel com usufruto e como pode vender o imóvel com esse ônus:

Para começar essa explicação, veja o que diz o artigo Art. 1.410 do Código Civil.

Artigo 1.410- O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;

II – pelo termo de sua duração;

III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;

IV – pela cessação do motivo de que se origina;

V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;

VI – pela consolidação;

VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII – Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Como você pode ver no artigo acima, existem várias formas de ser extinto o usufruto e consequentemente o imóvel poder ser vendido, entretanto não sendo o caso de extinção automática do usufruto, pelos motivos elencado na Lei, como pela morte do usufrutuário por exemplo, haverá a necessidade da concordância do usufrutuário para sua extinção.

Embora existam várias formas de extinção do usufruto, ao falarmos da alienação de imóvel com o ônus do usufruto, sem haver a extinção automática, haverá a necessidade da concordância do usufrutuário.

Nesse caso, havendo a vontade do usufrutuário e do nu-proprietário em alienar o imóvel, é possível que o usufrutuário renuncie o direito, sendo um ato uniliteral que deve ser feito através de instrumento público, e consequentemente registrado na matrícula do imóvel, o qual deixa o imóvel livre desse ônus, podendo ser vendido, sem causar qualquer insegurança ao adquirente.

Outra forma de vender o imóvel com o ônus de usufruto, e uma forma mais rápida do que a mencionada acima, e a mais comum nas transações imobiliárias é pela chamada “consolidação” da propriedade no momento da venda, aonde usufrutuário e nu-proprietário alienam conjuntamente no mesmo ato o imóvel a um terceiro, sendo que nesse caso a propriedade se consolida em favor desse terceiro, e sendo tudo registrado no mesmo ato na matrícula do imóvel

Ainda é possível ser vendida apena a nua-propriedade, situação essa que o adquirente só terá os direitos inerentes a propriedade após a extinção do usufruto.

Muitos casos o adquirente adquire a nua-propriedade com esse ônus, passando ele a ser o nu-proprietário do imóvel, respeitando nesse caso o direito do usufrutuário.

Eu já atuei em uma negociação dessa forma, foi o caso de um usufrutuário que já estava com idade avançada, ou seja ele estava na época com 89 anos de idade, nesse caso por uma estimativa de vida, logo o usufruto seria extinto diante da morte do usufrutuário, assim o adquirente comprou o imóvel do nu-proprietário por um valor menor de mercado diante do usufruto e respeitou o direito do usufrutuário até a sua morte.

Importante você saber, que em quaisquer casos de extinção de usufruto deve ser verificado sobre a incidência do recolhimento do ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação, pois dependendo de como foi feita a instituição e/ou a reserva do usufruto, pode haver a necessidade do recolhimento do imposto ou parte do imposto no momento da sua extinção.

Portanto, havendo o ônus de usufruto na matrícula do imóvel, é possível sim que o imóvel seja vendido, observado as situações acima expostas.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

CAMILA FERNANDES

# Advogada Graduada pela Universidade do Vale do Itajaí- UNIVALI.

# Pós Graduada em Direito Processual Civil pela DAMASIO; Pós graduada em Direito Imobiliário pela EBRADI; Pós Graduada em Direito Registral e Notarial pela Fundação Getúlio Vargas – FGV;

# Formação em Incorporação Imobiliária pelo Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário- IBRADIM.

# Atuante na área do Direito Imobiliário, focada em assessoria jurídica preventiva para Imobiliárias, construtoras e Incorporadoras.

# Palestrante e treinadora de capacitação jurídica para corretores de Imóveis.

# Escritora

# Apaixonada por Direito Imobiliário.