Quando o credor deve anuir acerca da alienação de bem imóvel hipotecado?
O artigo 1.475 do Código Civil dispõe que:
“Art. 1.475 – É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.
Parágrafo único – Pode convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.”
Assim, o Código Civil afasta impedimento quanto à livre alienação do bem imóvel hipotecado. Porém, não condiciona a alienação do bem hipotecado à anuência do credor. Desse modo, merecem atenção as Cédulas de Crédito, bem como hipotecas constituídas pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH.
A formalização da venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão no que concerne a imóvel financiado através do Sistema Financeiro de Habitação, em procedimento concomitante, dar-se-á a respectiva transferência do financiamento, caso em que a instituição financeira deve anuir obrigatoriamente, conforme disposto no parágrafo único do artigo 1º da Lei 8.004/90.
Quanto às Cédulas de Crédito Rural, bem como industrial, comercial e à exportação, exigem a aquiescência do credor. Já as Cédulas de Produto Rural e Cédulas de Crédito Imobiliário devido à ausência de previsão legal, não dependem da anuência do credor, agente financeiro.
Desse modo, prevê o Decreto-lei nº 413/69:
“Art. 51 – A venda dos bens vinculados à cédula de crédito industrial depende de prévia anuência do credor, por escrito.”
Nesse sentido, assevera a Lei 6.840/80:
“Art. 5º – Aplicam-se à cédula de crédito comercial e à nota de crédito comercial as normas do Decreto-lei nº 413/69”.
A Lei 6.313/75 dispõe que:
“Art. 3º – Serão aplicáveis à Cédula de Crédito à Exportação (…) os dispostos do Decreto-lei nº 413/69.”
Ainda nesse sentido, o Decreto-lei 167/67 explicita que:
“Art. 59 – A venda de bens apenhados ou hipotecados pela Cédula de Crédito Rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.”
Conforme já mencionado, além das Cédulas de Crédito Imobiliário, bem como as Cédulas de Produto rural, as Cédulas de Crédito Bancário igualmente, independem da aquiescência do credor, conforme disposição legal elencada no artigos 31 e 34, parág 2º da Lei 10.931/04, conforme se lê:
Art. 31 – A garantia da Cédula de Crédito Bancário poderá ser fidejussória ou real, neste último caso constituída por bem patrimonial de qualquer espécie, disponível e alienável, móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou futuro, fungível ou infungível, consumível ou não, cuja titularidade pertença ao próprio emitente ou a terceiro garantidor da obrigação principal.
Art. 34 – A garantia da obrigação abrangerá, além do bem principal constitutivo da garantia, todos os seus acessórios, benfeitorias de qualquer espécie, valorizações a qualquer título, frutos e qualquer bem vinculado ao bem principal por acessão física, intelectual, industrial ou natural.
Parágrafo 1º: O credor poderá averbar, no órgão competente para o registro do bem constitutivo da garantia, a existência de qualquer outro bem por ela abrangido.
Parágrafo 2º: Até a efetiva liquidação da obrigação garantida, os bens abrangidos pela garantia não poderão, sem prévia autorização escrita do credor, ser alterados, retirados, deslocados ou destruídos, nem poderão ter sua destinação modificada, exceto quando a garantia for constituída por semoventes ou por veículos automotores ou não, e a remoção ou o deslocamento desses bens for inerente à atividade do emitente da Cédula de Crédito Bancário ou terceiro prestador da garantia.
Devemos nos lembrar de nos afastar da confusão que vez e outra nos arremete acerca de alienação de bem objeto de hipoteca com alienação dos direitos do fiduciante no que concerne à alienação fiduciária. Esta, sempre dependerá da anuência expressa do credor, conforme determina o artigo 29 da Lei 9.514/97:
Art. 29 – O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
Logo, ante o exposto, importante lembrar quanto à anuência do credor acerca da alienação de imóvel objeto da hipoteca, a natureza desta, para que a transmissão não seja nula ou anulável.
