Balneário Camboriú e João Pessoa vivem boom imobiliário, e alternativas de crédito via mercado de capitais abrem espaço para pequenas e médias incorporadoras

Apesar de perfis distintos, os dois mercados vivem um boom imobiliário impulsionado principalmente pelo setor turístico. Apenas na fintech Makasí, mais de R$ 190 milhões já foram alocados para financiar projetos nas cidades. JP tem hoje a maior valorização acumulada em imóveis residenciais e BC conta com o metro quadrado mais caro do país

Balneário Camboriú (SC) e João Pessoa (PB) estão em lados opostos do mapa e apresentam perfis imobiliários distintos: um voltado ao alto padrão, outro ao mercado de médio padrão. Ainda assim, as duas cidades compartilham um mesmo cenário, com mercados imobiliários em crescimento – João Pessoa registrou a maior valorização acumulada em imóveis residenciais (17%) nos últimos 12 meses, conforme o levantamento FipeZAP de Venda Residencial, e Balneário Camboriú possui imóveis na planta que já ultrapassam a marca de R$ 20 milhões, segundo a Embraed Empreendimentos. Um dos pontos que apoia esse crescimento é uma nova dinâmica de financiamento, que conecta o setor ao mercado privado de capitais. A expansão é tanta que, mesmo em praças tradicionalmente dominadas por grandes construtoras, há espaço para pequenos incorporadores se destacarem, principalmente sustentados nessa nova oportunidade de crédito.

Segundo dados da Makasí, fintech que une crédito e produtos bancários especializados a uma plataforma de gestão para viabilizar recursos para construtores, mais de R$ 190 milhões já foram alocados para financiar projetos nas duas cidades nos últimos 18 meses por meio da empresa, que viabiliza financiamentos por meio de investimentos do mercado privado de capitais. João Pessoa lidera as captações, com R$ 110 milhões destinados, seguida por Balneário Camboriú, com R$ 82 milhões. Conforme Caio Bonatto, CEO e cofundador da Makasí, os dois mercados representam 14% da destinação de crédito na carteira da empresa.

Mercado de capitais como motor

A expansão dos dois mercados reflete uma mudança semelhante: a consolidação do mercado de capitais no financiamento para o setor imobiliário. “O modelo tradicional já não comporta o ritmo de crescimento atual. O mercado de Balneário não é acostumado a tomar crédito com bancos, trabalhando normalmente com o capital do próprio cliente, e o de João Pessoa trabalha com pequenos investidores”, analisa Eduan Guérios, sócio e head de growth da Makasí, que relata que o mercado de incorporação nas duas cidades é muito local, o que garante a experiência e consolidação da marca, mas o investimento agora está vindo de fora.

Tanto Balneário Camboriú quanto João Pessoa, separados por mais de 3 mil km, têm atraído olhares de fundos, permitindo que mesmo pequenas empresas concorram em um mercado antes dominado apenas pelos grandes players. “Mais de 50 empreendimentos já nos solicitaram crédito nessas cidades. Balneário possui um apelo muito grande no imobiliário, sendo uma cidade que vive disso, e João Pessoa é influenciada pelo turismo local. Acredito que, daqui para frente, vamos ver cada vez mais mercados como estes em expansão no financiamento imobiliário”, diz Eduan.

Modelos diferentes com crescimento semelhante

João Pessoa se destaca por projetos de médio padrão, com prédios com cerca de 80 unidades residenciais, 5 mil m² de construção e crédito médio de R$ 15 milhões por empreendimento. O valor geral de venda (VGV) gira em torno de R$ 90 milhões, com prazos médios de obra de 20 meses.

O mercado é dominado por empreendedores locais, com a maioria acessando crédito pela primeira vez. “Eles estão aproveitando o boom do mercado, mas operam com margens muito apertadas, o que eleva os desafios financeiros. A maioria dos produtos tem uma metragem e tipologia semelhantes, com apartamentos até 100 m², com três quartos, porém, poucos projetos chegam com uma avaliação de custo adequado. É nesse ponto que entra a Makasí, que utiliza tecnologia e um modelo de consultoria de viabilidade da obra para propor ajustes e ajudar para que o projeto seja viável”, explica Eduan.

Já em Balneário Camboriú, os imóveis de alto padrão são maioria, com unidades de aproximadamente 140 m², que chegam a custar, em média, R$ 2 milhões — ou R$ 15 mil por metro quadrado. Os empreendimentos são menores em número de unidades, com cerca de 40 unidades residenciais, mas com metragem maior (7.300 m²), crédito médio de R$ 6 milhões e VGV na faixa de R$ 60 milhões.

Mesmo em um dos mercados mais valorizados do país, onde o metro quadrado figura entre o mais caro do Brasil segundo o Índice FipeZAP de Venda Residencial, pequenos incorporadores têm encontrado espaço na cidade catarinense. A estratégia deles, conforme Eduan, é apostar em terrenos menores localizados fora dos eixos mais concorridos – como a beira mar, e Avenida Brasil, a segunda avenida da praia – para fazer empreendimentos de giro mais rápido e acessar terrenos que não estão no radar das grandes construtoras que dominam o mercado local. “Além disso, essas empresas optam por tomar um percentual baixo de capital com bancos, pois as tabelas de venda da região já trazem bons pagamentos ao longo da obra”, explica.

Por outro lado, em João Pessoa, a movimentação é diferente. O crescimento é puxado por investidores de primeira viagem, que ainda estão aprendendo a operar com crédito estruturado e precisam lidar com modelos de financiamento mais longos e margens reduzidas. Apesar dos desafios, o mercado segue aquecido, impulsionado pela valorização dos imóveis, que deve se manter entre 15% e 20% em 2025, de acordo com dados do Sindicato da Habitação do Estado da Paraíba (Secovi-PB).

Construções familiares também alavancam busca por crédito 

Além das incorporadoras, as cidades também têm uma busca importante para construção por meio das pessoas físicas. Conforme dados internos da Makasí, em João Pessoa, a busca das famílias por crédito para construção de imóveis na base da empresa é 100% voltada para construções destinadas à venda, por pessoas que, em sua maioria (90%), já possuem um orçamento para a obra. Apesar disso, 50% nunca havia tentado nenhum tipo de financiamento e 100% nunca construiu ou participou de alguma construção anteriormente. A renda média mensal dessas pessoas gira em torno de R$ 27 mil, que buscam casas com cerca de 320 m².

Em Balneário Camboriú, por sua vez, o crédito destinado para pessoas físicas é voltado 60% para moradia própria e 40% para venda, sendo que 36% moram de aluguel e estão buscando construir a própria casa. Os recursos  são procurados por pessoas que nunca tentaram nenhum tipo de financiamento (72%), já têm um orçamento para construção (63%) e nunca participaram ou construíram antes (45%). Em média, 63% das pessoas querem  terminar a construção entre 6 e 12 meses e a renda média mensal delas gira em torno de R$ 33 mil, para casas com cerca de 240 m².

Sobre

A Makasí é uma fintech que une crédito e produtos bancários especializados integrados a uma plataforma de gestão. Conecta pequenos e médios construtores a soluções financeiras inovadoras, promovendo governança e eficiência. Presente em 15 estados, já originou mais de R$ 350 milhões em crédito, impulsionando o mercado com tecnologia e financiamentos.