Como inovar no mercado imobiliário por meio da tokenização?
A tokenização imobiliária é uma tendência disruptiva que tende a modificar completamente o mercado imobiliário tal como o conhecemos, não só por trazer novos meios de negociação para bens e direitos imobiliários, mas também por permitir a criação de novos produtos imobiliários.
Porém, para compreendermos qual a real extensão desse novo conjunto de possibilidades para criação de novos produtos imobiliários precisamos antes compreender o que é tokenização.
Explicar para o público em geral de forma útil o que é tokenização não é uma tarefa fácil, dada a existência de inúmeros conceitos técnicos envolvidos. Entretanto, neste artigo nos esforçaremos para desvendar esses conceitos em uma linguagem acessível ao público empresarial.
A definição mais superficial de tokenização imobiliária é que esta consiste no uso de tokens para representação de produtos ou serviços imobiliários, o que suscita a seguinte questão: o que é um token?
Infelizmente não é possível apresentar de forma consistente o conceito de token, antes de sabermos o que são smartcontracts, dado que estes são os responsáveis pela criação e transferência dos tokens.
Smartcontracts, conhecidos no Brasil como “contratos inteligentes”, são programas de computador inventados inicialmente com o propósito de serem inalteráveis, de modo a garantir que as normas ali especificadas fossem cumpridas, mesmo que as partes posteriormente se arrependessem.
Trata-se de um instrumento criado inicialmente pelo jurista e cientista da computação, Nick Szabo, com a intenção de resolver o problema da insegurança jurídica dos contratos tradicionais, onde nunca se sabe se a outra parte irá cumprir as obrigações estipuladas.
Em outras palavras, prima facie, a ideia por trás da invenção do conceito de smart contract foi a de impedir a mera possibilidade de inadimplemento, ou seja, em um caso de empréstimo com uso de smart contract, este ficaria responsável por transferir o valor da conta do devedor para a conta do credor, sem que aquele pudesse se opor à transferência.
Como isso seria possível? Isso é possível graças ao conceito de token. Quando falamos que no caso de empréstimo com uso de smart contracts o inadimplemento não é possível porque o valor é transferido diretamente da conta do devedor para a conta do credor, não falamos sobre a espécie de valor que é efetivamente transferida.
Seriam tais valores aquilo que conhecemos como dinheiro, a exemplo do dólar ou do real?
Depende. Inicialmente o que de fato é criado e transferido com o uso de smart contracts são tokens, isto é, números criados pelos smart contracts, que possuem um nome, um símbolo, uma quantidade de decimais, e que podem ser transferidos de forma direta ou indireta, conforme a programação dos respectivos smart contracts.
Esses tokens podem ser utilizados para representação de qualquer ativo, seja este de natureza imobiliária ou mobiliária, podendo representar, inclusive, a própria moeda, tal como almejado pelo Banco Central do Brasil, no projeto conhecido como Drex.
No caso da Drex, haverá smart contracts responsáveis pela criação de tokens que serão utilizados para representação do dinheiro, ou seja, além do formato digital da moeda já existente, o cidadão poderá optar pelo formato tokenizado.
Por isso falamos “depende” quando perguntamos se os valores transferidos em um empréstimo controlado por smart contracts seriam a moeda. No caso da Drex teremos literalmente a moeda sendo transferida, muito embora em um formato digital diferente do atual.
Questão a saber agora é por que alguém utilizaria tokens para representação de bens e direitos, se já há outros meios digitais de representação. O que esses smart contracts e os tokens possuem de diferente em relação às formas tradicionais de representação e transferência de bens e direitos?
Um dos objetivos é o de permitir a negociação de bens e direitos de modo similar ao modo como as pessoas compram e vendem Bitcoin, isto é, com segurança jurídica, dada a irreversibilidade das transações, ausência de intermediários, autonomia patrimonial, dentre outros benefícios.
Isso ocorre porque tanto o Bitcoin quanto os tokens são negociados em um tipo específico de rede cooperativa de caráter transnacional, isto é, onde os membros da rede responsáveis pelo processamento das transações estão espalhados por diversas partes do mundo, permitindo a criação de um comércio eletrônico internacional digital mais eficiente, dada a existência de maior interoperabilidade no processamento das transações.
Em outras palavras, por meio da tokenização é possível comprar e vender bens sem o uso de Bancos ou de outros intermediários.
Grosso modo, qualquer pessoa hoje no mundo pode, por meio de tokens, transferir facilmente bens e direitos para qualquer parte do mundo, de forma muito mais segura, eficiente e transparente, do que acontece em relação aos ativos digitais não tokenizados.
É como se todos tivessem a seu dispor um sistema mais avançado do que o possuído por grandes instituições financeiras, mas a um preço infinitamente menor.
Enfim, o fato de os tokens serem criados por smart contracts, que são programas de computador, faz com que sua utilização possa ser previamente determinada por tais programas.
Se os tokens representarem dinheiro, tal como ocorrerá no caso da DREX, então teremos pela primeira vez no mundo uma forma daquilo que o Banco Central chamou de dinheiro programável.
É possível, inclusive, programar e controlar como o devedor poderá usar os recursos emprestados, de modo a garantir a adimplência. Porém, tudo dependerá de como o smart contract for efetivamente programado, havendo tantas possibilidades de criação de regras de negócio, quanto for a criatividade dos empreendedores.
Isso porque muito embora os tokens sejam construídos segundo padrões, a exemplo do padrão ERC20, é possível a criação de novas funções, estipulação de condições de transferência customizadas, dentre outros acréscimos inerentes à lógica de programação.
Compreendido isso, a questão que surge agora é a seguinte: como utilizo toda essa tecnologia para inovar do mercado imobiliário.
Há várias possibilidades. A primeira coisa a se pensar é que a tokenização oferece, “out of the box”, todo um sistema de automação, registro e negociação de “absolutamente tudo”, passível de ser acessado por qualquer pessoa, em qualquer parte do mundo, de forma ininterrupta.
É como se cada pessoa pudesse criar sua própria “bolsa de valores”, de modo a negociar qualquer espécie de bens, inclusive frações de bens, porém, passível de ser acessada por qualquer pessoa em qualquer parte do mundo.
Uma vez tokenizado o bem, fica totalmente a critério do empreendedor a estipulação de condições de negociação, inclusive internacionais, garantida a máxima transparência, automação e segurança do processo. Há manifesta redução de encargos trabalhistas, dado que muitas atividades hoje realizadas de forma manual podem ser facilmente automatizadas com uso de smart contracts que, a propósito, são passíveis de integração com a inteligência artificial, bem como com a internet das coisas.
A existência no mercado de tokens representativos de moedas como o dólar, chamados de stablecoins, que possuem grande liquidez, faz com que por meio da tokenização seja possível repensar todo o processo de transferência internacional de recursos, inclusive, com redução de tributos, como o IOF.
É possível ainda, a depender da tecnologia utilizada, servir-se de meios de anonimização, caso seja necessário, inclusive, com o fim de satisfazer exigências da Lei Geral de Proteção de Dados.
Contudo, os principais limites ao uso de todas as possibilidades existentes são de caráter jurídico. Logo, é de fundamental importância que todo o processo seja devidamente estruturado com o apoio de advogados especialistas no assunto.
Recentemente lançamos o primeiro livro jurídico específico sobre projetos de tokenização, voltado ao público empresarial, onde são respondidas inúmeras dúvidas daqueles que já começam a migrar para a economia tokenizada, cuja projeção é de trilhões de dólares.
O livro pode ser adquirido pelo site https://lopesezorzo.com
CONHEÇA MAIS SOBRE OS AUTORES DESTE POST:
Fernando Lopes
São criadores do primeiro escritório de advocacia do Brasil especializado em Direito para processos de tokenização e para a web3. Advogado e programador, escritor de livro sobre criptoativos indicado pelo Superior Tribunal de Justiça como referência na área. Atua desde 2016 em projetos de tokenização, no Brasil e no exterior. Considerado em livro jurídico como um dos primeiros brasileiros a usar smartcontracts na atividade empresarial.
Marcella Zorzo
Advogada especializada em direito empresarial, contratos e pro- priedade intelectual, com expertise em tecnologia blockchain e web3 para ajudar empresas na proteção de dados pessoais e na tokenização de ativos e Influencer Digital do Instagram @marcellazorzo
