Efeitos da revogação do Decreto nº 11.165/2022: Que fique o alerta!

Em decorrência do total desagrado pela publicação do Decreto nº 11.165, em 09 de agosto de 2022 e da pronta e vigorosa reação contrária do mercado imobiliário, em 10 de agosto de 2022 foi o mesmo revogado pelo Decreto nº 11.167/2022, como seguinte teor:

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Diante disso cabe esclarecer… como fica a regulamentação diante desta situação?

REVOGAÇÃO TOTAL PELO PRESIDENTE DA REPÚBLICA

 Assim como havíamos esclarecido, a revogação ocorreu pelo Presidente da República, posto ser ato de sua exclusiva responsabilidade. Optou-se pela revogação total do Decreto, portanto, entendeu que o Decreto não deveria mais surtir qualquer efeito.

COMPETÊNCIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS

 Já havíamos adiantado que seguia íntegra a competência dos corretores de imóveis para exercer a intermediação da compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto a comercialização imobiliária.

Foi revigorado, ou seja, voltou a ter plena validade, o parágrafo único do art. 3º do Decreto nº 81.871/78, que dispõe que: “O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição.”

 Assim, volta a valer a regra que o acesso ao mercado é limitado àqueles que tem a titulação necessária e devida inscrição. Além disso, mesmo que as transações estejam confiadas a imobiliárias, o atendimento direto ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel deve ser realizado por Corretor de Imóveis inscrito no CRECI.

ATIVIDADES E SERVIÇOS AUXILIARES – COMPETÊNCIA NÃO EXCLUSIVA DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

 Foram integralmente revogadas as disposições que excluíam da competência dos corretores de imóveis o que se denominou de “atividades e serviços auxiliares”.

Também foi revogado o rol exemplificativo, que possibilitava, entre outros, as seguintes atividades a não corretores: I) publicidade ou marketing imobiliário; II) atendimento ao público; III) indicação de imóveis para intermediação; e IV) publicação, hospedagem em sítio eletrônico ou divulgação na internet de imóveis à venda ou para locação.

Entende-se que a análise de cada situação merecerá aprofundada verificação, a fim de separar efetivamente o que é ou não atividade de competência exclusiva dos profissionais inscritos nos Conselhos.

Algumas atividades há muito não eram consideradas exclusivas, a exemplo de marketing imobiliário, geralmente atividade prestada por terceiros aos profissionais e empresas da área. Contudo, a forma como veio colocada no Decreto poderia levar a interpretações mais extensivas.

Agora retorna-se à situação preexistente, cabendo a análise de cada atividade, de forma isenta.

CONTRATO DE ASSOCIAÇÃO – REGISTRO NO SINDICATO OU DELEGACIAS DA FEDERAÇÃO NACIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS

Revogado também o art. 3º-A que dispunha que “O registro do contrato de associação de que trata o § 2º do art. 6º da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, não é requisito essencial para a validade do contrato e para que surta efeitos jurídicos.”

 Segue vigente, e o Decreto nunca alterou, a previsão da Lei nº 6.530/78, com a alteração trazida pela Lei nº 13.097/2015, em seu art. 6º, § 2º que o corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, “mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.” A Lei traz referência expressa ao registro do contrato.2

Volta-se a prestigiar o esforço conjunto dos sindicatos e representantes dos órgãos de fiscalização do trabalho, visando a regularização da relação entre corretores e imobiliárias, inclusive com registro dos contratos nos sindicatos.

TABELAS DE HONORÁRIOS PROFISSIONAIS OU DE PREÇOS DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM

Revogado também o art. 16, que tratava das tabelas de honorários profissionais.

Na prática, nada muda, pois como antes comentado, desde o momento que os Conselhos abdicaram de sua competência legal, no acordo firmado com o CADE em 2018, não há mais fiscalização nem observância obrigatória das tabelas de honorários, que passaram a ser referenciais.

Por outro lado, a revogação é salutar ao não trazer dúvidas sobre a elaboração das tabelas de honorários profissionais, prerrogativa dos sindicatos de corretores de imóveis respectivos, como previsto na Lei nº 6.530/78, art. 17, inc. IV.

REGISTRO PROFISSIONAL NO CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS

O art. 33-A que traria grande impacto nas atividades cos CRECIS, deixa de ter validade, retornando à situação anterior e desobrigando, pelo menos neste momento, os Conselhos de estabelecerem forma de expedir “certidão eletrônica passível de emissão por qualquer interessado, diretamente no sítio eletrônico do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição.”

Quanto aos prazos para conclusão dos processos, cabe aos Conselhos a análise se os mesmos estão adequados à Lei nº 9.784/1999, que regula o processo administrativo no âmbito da Administração Pública Federal.

PROCESSOS DISCIPLINARES

Como houve revogação total do Decreto nº 11.165/2022 (art. 2º, inciso II do Decreto nº 11.167/2022) voltam ao seu normal trâmite os processos que ainda não tenham julgamento definitivo.

Com isso, aqueles que estão respondendo processos perante o CRECI não poderão se eximir de suas responsabilidades com base no texto revogado.

CONCLUSÕES

O Presidente da República, após forte reação do mercado imobiliário, entendeu apropriado revogar totalmente o Decreto nº 11.165/2022.

Com isso, seguem as disposições vigentes até então, do Decreto nº 81.871/78, regulamentador da Lei nº 6.530/78, que normatiza a profissão de corretor de móveis.

A análise do que são atividades típicas e de competência dos corretores de imóveis deve se dar em cada caso concreto, a fim de evitar que pessoas não habilitadas e não inscritas pratiquem atos de competência legal dos profissionais regularizados.

Se houve algum efeito positivo, esse foi a mobilização da categoria como há muito não se via.

Nos meios ligados à área imobiliária, era comum a expressão “quem colocou o jabuti no poste?”

 Certamente a publicação do desastrado Decreto às vésperas da comemoração dos 60 anos da profissão demanda que a categoria esteja vigilante. A quem interessa essa flexibilização? Quais são os atores atuantes no mercado imobiliário que seriam beneficiados com a situação?

Que sirva como alerta! Que sejamos vigilantes…

CONHEÇA MAIS SOBRE O PROFESSOR MARCELO LOSSO:

Doutor em Direito Econômico e Socioambiental pela PUCPR. Mestre em Direito Econômico e Social pela PUCPR. Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Universidade Cândido Mendes. Graduado em Administração pela Universidade Federal do Paraná, em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba. Formação Pedagógica de Docentes pela Universidade Federal do Paraná.

Atualmente é Professor do Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários da Universidade Federal do Paraná. Auditor de Controle da área jurídica do Tribunal de Contas do Estado do Paraná. Corretor de Imóveis. Autor, Palestrante e Professor de pós-graduação de várias instituições.