Lucro imobiliário: o que é o que mudou nas regras de isenção?

Vender um imóvel por valor acima do que comprou é o que se entende como lucro imobiliário, esse processo ocorre quando o valor da venda é mais alto do que o da aquisição do imóvel na data em que ele foi comprado.

Lucro imobiliário é o ganho de capital obtido na venda de um imóvel. Ele equivale à diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição, assim sobre a quantia recai um imposto de renda, que segue a tabela progressiva de alíquotas previstas para ganho de capital.

Em resumo, além de ganhar dinheiro, o proprietário que vende seu bem precisa pagar tributação sobre o valor do lucro. Porém, há situações em que o vendedor não precisa pagar o imposto sobre a venda.

Quando há essa ISENÇÃO no imposto do Lucro imobiliário?

I – O valor do imóvel for igual ou inferior a R$ 440.000,00, ser proprietário do único bem imóvel, e que não tenha realizado operação de compra e venda de imóveis nos últimos cinco anos.
II – O lucro apurado na venda de imóveis adquiridos até 1969.

E o mais comum:

III – O vendedor, em um prazo de até 180 dias, contados da assinatura do contrato, comprar outro imóvel residencial no país. Se o valor da venda não for utilizado de forma integral na compra de outro imóvel, este será devido no imposto de renda de forma proporcional ao saldo não aplicado.

Exemplo: seu lucro imobiliário foi de R$ 500 mil, mas o imóvel adquirido custou R$ 450 mil. Desse modo incidirá imposto sobre os R$ 50.000,00 excedentes.

E quando há DESCONTO sobre a contribuição do Lucro Imobiliário?

I – Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988

II – Imóveis de herança

III – Comissão de corretagem e gastos com escritura e registro.

IV – Reformas e benfeitorias que você realizou no imóvel. Neste caso é importante que você providencie algum tipo de documentação que comprove o feito. Estes gastos devem ser adicionados ao valor do imóvel, o que aumenta o custo de aquisição e diminui o lucro. Trata-se de um instrumento para diminuir o percentual de imposto a ser pago, já que o imóvel teria sido valorizado em função da possível reforma.

A regra da Receita estabelece que quem vende um imóvel paga alíquota de 15% a 22% sobre esse ganho de capital, todavia, a isenção foi criada em 2005 às pessoas que usam o lucro do negócio para trocar o imóvel no prazo de até 180 dias.

Recentemente a Receita Federal mudou as regras para isenção do IRPF (Imposto de Renda sobre Pessoa Física) na venda de imóvel para a compra de outra residência. Caso haja lucro na operação, a pessoa física terá isenção para quitar, total ou parcialmente, o financiamento imobiliário contratado anteriormente para pagar o último imóvel.

Assim, com a mudança agora também será possível utilizar o valor da isenção para abater no débito do financiamento imobiliário anterior, caso também seja respeitado também o prazo de 180 dias.

A nova instrução normativa entrou em vigor no dia 17 de março e, segundo a Receita, o reconhecimento da isenção foi feito com base em jurisprudência pacificada por decisão do Superior Tribunal de Justiça, que declarou a ilegalidade da restrição imposta pela regra anterior.

A Instrução Normativa RFB nº 2.070, de 16 de março de 2022, altera a Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, que dispõe sobre a isenção de Imposto sobre a Renda sobre ganhos de capital das pessoas físicas de acordo com os arts. 38 a 40 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.

“A nova instrução revogou a vedação à isenção e incluiu a previsão expressa da isenção sobre o ganho na venda de imóvel(is) residencial(is) para quitar financiamento(s)”, esclareceu a Receita.

Lembrando que, além do prazo de aquisição de 180 dias, o contribuinte só pode ter o benefício da isenção na venda de um imóvel uma vez a cada 5 anos.