Por que esse indicador importa para o mercado imobiliário

1) Orçamentos e viabilidade de projeto

Quando um incorporador ou investidor analisa se vale construir ou reformar um imóvel, ele precisa estimar o custo da obra. O CUB fornece um “benchmark” base para estimativa de custo por m², que depois será ajustado para variáveis específicas (terreno, condições do solo, subestrutura, fundações especiais, instalações, acabamento, prazos).

Se o CUB sobe — por aumento de materiais, mão de obra, encargos — automaticamente o custo estimado da construção sobe, o que pode impactar o preço de venda ou locação necessário para que o negócio seja viável.

2) Preço final do imóvel

O custo da construção é um dos componentes que compõem o preço final do imóvel (junto com o valor do terreno, encargos, lucro do incorporador, impostos, taxas, marketing, vendas, administração etc.).

Se o custo por m² subir (por exemplo via aumento do CUB ou de outros insumos não contemplados no CUB), o incorporador precisará repassar esse aumento no preço ou reduzir a margem. Portanto corretores que compreendem que “custos de construção subiram X%” conseguem argumentar de forma mais fundamentada sobre a dinâmica de preços dos imóveis.

3) Negociações e previsibilidade

Para corretores, saber que existe um índice oficial (ou semioficial) que mede a evolução dos custos da construção civil ajuda a explicar ao cliente — “olha, o custo de construir por m² aumentou X % nos últimos 12 meses, por isso imóveis novos exigem esse valor”.

Para arquitetos, ter esse indicador como referência ajuda na elaboração de projetos com custos condicionados, na escolha de acabamentos, no cronograma, e na comunicação com incorporadores sobre metas de custo por m².

Além disso, em contratos de incorporação ou financiamento de empreendimentos, muitas vezes o CUB ou similar serve como indexador ou parâmetro de reajuste.

Como o CUB influencia diretamente as negociações imobiliárias

Vamos ver alguns cenários práticos:

• Negócio de incorporação: O incorporador compra um terreno, estima custo de construção com base no CUB (ex: R$ 2.100/m²), calcula área vendável, define meta de lucro, custos de venda, impostos. Se o CUB subir 5 % enquanto ele está no planejamento, o custo sobe e pode impactar a rentabilidade ou exigir reajuste dos preços para o comprador.
• Corretores para vendas de imóveis novos: Se o custo de construção subiu X %, o preço do imóvel novo tende a subir ou a escolha por padrão mais simples aumenta. O corretor pode educar o comprador: “Sim, o valor pedido parece alto, mas considere que o custo de construção já está em torno de R$ 2.300/m² + terreno + taxas; imóveis prontos estão absorvendo esses custos.”
• Reforma ou retrofit: Para quem reforma imóveis comerciais ou residenciais para revenda ou locação, entender que o “custo de construir ou reformar” evoluiu permite calcular melhor o retorno esperado (ROI).
• Negociação de aluguel: Em imóveis comerciais ou residenciais, se o custo de construção e assim o valor de reposição sobem, isso pode pressionar os aluguéis para cima. Corretores assim ganham argumento com dados.

Limitações e pontos de atenção

Apesar de seu valor, o CUB não deve ser usado de forma acrítica. Alguns cuidados:

• Ele não inclui todos os custos da obra: por exemplo, fundações especiais, elevadores, instalações industriais/comerciais, paisagismo ou edificações de padrão alto.
• Valores regionais variam muito: diferentes estados, diferentes padrões de acabamento, diferentes tipos de obra (residencial baixa densidade, alta densidade, comercial) implicam CUB distintos.
• Mesmo dentro de um Estado, o padrão “normal” pode não refletir o padrão real da obra (alto padrão, luxo, especificações diferenciadas).
• O CUB representa uma base de custo, não significa que “tudo da construção custará exatamente este valor por m²”. Há ajustes e margens.
• Em negociações de imóveis usados, compra de terreno ou localização, o CUB ajuda a entender o valor de reposição ou construção nova — mas não substitui avaliação de mercado secundário, localização, depreciação.

Aplicações práticas para arquitetos e corretores

Para arquitetos

• Use o CUB como referência de custo por m² nos estudos iniciais de viabilidade ou orçamento preliminar.
• Apresente aos clientes incorporadores ou investidores simulações: “Se assumirmos custo de construção de R$ 2.200/m² (com base no CUB do Estado X), para área de 3.000 m² teremos custo estimado de R$ 6,6 milhões, etc.”
• Trabalhe em conjunto com o incorporador para definir o padrão de acabamento compatível ao custo estimado e ao valor de venda/locação esperado.
• Eduque o cliente sobre como melhorias estéticas ou de sustentabilidade podem ter impacto no custo (acima do padrão base do CUB) mas também podem gerar valor agregado maior.

Para corretores

• Use dados recentes do CUB para respaldar argumentos: “O custo de construção no Estado subiu cerca de 4,6 % nos últimos 12 meses” — isso ajuda a explicar por que os preços de novos empreendimentos subiram ou não podem baixar muito.
• Ao negociar imóvel novo ou em incorporação, mostre ao comprador os custos envolvidos (terreno + construção + taxas) para justificar o preço pedido.
• Em imóveis usados, utilize o CUB para estimar “valor de reposição” e assim calibrar negociações de desconto ou valorização.
• Em pitch de vendas ou apresentações, inclua trecho explicando que “uma parte importante do custo final está no custo de construção e este custo é medido e monitorado por índice oficial (CUB)”.

Tendências recentes e cenário atual

Nos últimos anos, temos observado:

• No Estado de São Paulo, o CUB apresentou variações acumuladas de cerca de 4% a 4,6% nos últimos 12 meses.
• Em maio de 2025, o CUB para obras residenciais padrão no Estado de São Paulo (R8-N) estava em aproximadamente R$ 2.067,04/m².
• Um estudo aponta que em 2025, em média nacional, o valor do CUB para residenciais gira entre cerca de R$ 2.300 a R$ 2.600/m², dependendo da região.
  Para quem atua no mercado imobiliário, isso significa que a “base de custo” do novo já está relativamente elevada — e qualquer imóvel novo que queira entrar no mercado precisa levar isso em conta.

Conclusão

O CUB é uma métrica crucial para quem atua nos setores de arquitetura, construção e mercado imobiliário. Entender o que ele representa, como se relaciona com os custos de construção e como isso se reflete no preço final dos imóveis permite atuar com mais assertividade, credibilidade e qualidade técnica.

Para corretores, incorpora­dores e arquitetos, saber “falar em custo” — e converter esse discurso em valor para o cliente — faz a diferença. Em um cenário em que os custos de construção sobem, as margens se apertam e o comprador se torna mais exigente, quem domina esses conceitos ganha vantagem competitiva.

CONHEÇA MAIS SOBRE A AUTORA DESTE POST:

Rosana Kaus

Arquiteta e Urbanista

Formada e atuante na área há mais de 10 anos.

Especialista em projetos arquitetônicos e regularização de imóveis.

Sócia no escritório de arquitetura Kaus_Copetti, uma empresa especializada em serviços de arquitetura, com foco na aprovação de projetos, regularização de imóveis, house flipping e estudo de viabilidade para empreendimentos.

@rosanakaus | @kaus_copetti

contato@kausecopetti.com.br

Referências

• “Custo Unitário Básico (CUB) da Construção – Estado de São Paulo registra 0,25% em abril …” – ConstruLiga. Construliga – A Construção Conectada
• “Custo Unitário Básico da Construção civil no Estado de São Paulo registrou alta de 4,40% em 12 meses” – Construliga. Construliga – A Construção Conectada
• “CUB do Estado de São Paulo registrou 0,65% em maio, acumulando 4,04% em 12 meses” – ConVisão CNC. convisao.com
• “Qual o valor do CUB em 2025? Guia atualizado para 2025” – Cidesp. CIDESP
• “Custos Unitários Básicos de Construção – CAU/BR” (dossiê explicativo). caubr.gov.br
• “Os custos da construção civil do Brasil, medido pelo indicador CUB/m², aumentaram aproximadamente 20% entre jan-18 e fev-21” – artigo acadêmico. pensaracademico.unifacig.edu.br